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再談房企轉型

鳳曉龍2019-08-20 15:05:30來源:中國房地產金融

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??轉型能否成功,首先需要做好一個長跑型選手。

??文 / 鳳曉龍 《中國房地產金融》主編

??房企轉型從一定程度來講,是房地產行業深化的結果,房地產發展從高速增長向高質量發展的必然之路。

??中國內地房企的高周轉發展模式承襲中國香港房地產開發模式,依賴土地儲備、銀行資金、預售制度等相關要素,當面臨資金收緊和土地價格高企、土地供給減少、預售向現房銷售改變時,高速周轉將會面臨很大的問題。

??反觀美國房企的成長歷程,根據需求制定的發展規劃,和房地產市場的深度專業化,讓房地產開發市場、房地產銷售市場、房地產金融市場、房地產交易市場更為精細化。

??以美國開發商 Lennar 為例來看,1954成立三十年之后開始快速發展,通過并購、專業市場細分(租賃市場 - 公寓、商業零售、養老公寓)、房地產投資平臺等內部轉型與升級,逐漸樹立美國房企三甲的品牌。

??Lennar 的成功在于在關鍵時點的轉型,房地產資本平臺的建立能夠獲得持續成長的動力,關鍵標的的并購能夠擴大市場份額,多元化業務提升核心服務客戶的升級需求。

??這也反映了美國消費者市場的變遷,同時通過Lennar的崛起給我們一個比較可循的參考維度。Lennar創建于美國二戰之后的嬰兒潮(1946-1966 年),伴隨嬰兒潮這一代人的需求,我們能夠清晰看到人口結構、消費需求的變化,也通過房企推出產品的迭代變化(從首次置業、二次置業、奢華住宅、三代同堂等等),洞悉到房企的歷次轉型路徑。

??首先,核心圍繞居住演化,無論單身、家庭、租賃、奢華,還是三代同堂、養老等需求,產品的提供實際上滿足了人們在不同年齡階段的需求,這體現了房企在不同階段的變化。其次,非常卓越的流程管理和系統管理,直接促成企業和分公司的權利劃分,有助于規模擴張和做大做強。第三,享譽美國房地產的核心法寶是負債管理,通過一整套總部與分公司的負債和流動性管理,能夠把控企業發展的油門。

??上述無疑為中國房企的發展提供了樣本參照。

??郁亮曾經表示,以年齡、收入進行產品劃分,如果在80% 擁有房子的情況下,這種方式極其原始和錯誤。

??以用戶的生命周期來制定產品、項目的轉型升級,這是房企保持優勢的關鍵所在。

??十九大以來,中央明確房地產市場“房住不炒”的定位、房地產市場從量向質提升。房企的發展經歷了近二十年快速發展,已經到了行業升級和分化的十字路口,當前面臨前端資金的收緊,房企前景充滿挑戰。

??我們從TOP房企的轉型歷程來看,一直在轉型,轉型成功者寥寥。轉型的必選項和可選項是什么?根據人口、土地、金融與短期的政策來調整,還是堅守開發航道、深耕產品線,增加對房地產后市場服務業的滲透,還是開辟新的賽道,這些都是老生常談的話題。

??長期來看,經歷集中度競爭之后,諸多的先例告訴我們,轉型能否成功終究是看長期能否屹立這一市場,這決定市場份額和行業地位,雖然不確定性加大,首先需要做好一個長跑型選手。

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