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探索住房租賃市場“國家隊”模式

鄭華2019-08-20 15:00:10來源:中國房地產金融

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??探索住房租賃市場“國家隊”模式

??鄭華

??上海地產集團城方董事、總經理

??鄭華感觸深的是,改革開放以來,房地產市場逐漸由粗放走向成熟,而人們對于住房租賃也越來越重視。

??“近幾年來,行業整體的認知進入了一個新的階段。在此之前,我不止一次解釋自己對租賃住房與長租公寓的看法和理解。現如今,大家已明確二者的定義。”鄭華如是說。

??他還強調,中國現階段的經濟發展需要換擋,對于房地產來說,需要把租賃業發展提上日程。

??值得一提的是,在中央新政下,“國家隊”紛紛進入租賃市場,去年繼而發力,租賃市場供應主體呈現多元化。鄭華指出,為了加快住房租賃市場健康發展,進一步探索“國家隊”在住房租賃市場的新模式,城方提出了以“讓更多人安居都市宜居生活”的愿景。

??鄭華表示,要解決兩層問題,第一個是解決安居,第二個是解決宜居。

??國家提倡的長租,就是要穩定性居住,如果一個人流動性居住,這個人的生活狀態是不安定的,怎樣才能讓人在一個地方待得住?必須是宜居狀態,人才愿意在這里生活,可以待得下去,留下來。

??鄭華特別強調了宜居的重要性。

??要做兩件事,首先滿足職業和居住要平衡。其次,城方要做消費服務業,想留住人才更要靠生活服務,并不是只是靠一張床來解決居住的問題,未來城方在“以租金換消費”的經營模型下,會有更多豐富的服務內容。

??租賃市場發現一個現象

??楊現領

??經濟學博士、空?白創始人

??近兩年,住房租賃市場呈上升趨勢的同時,各巨頭公寓品牌,仍在進一步擴大市場、搶占份額。

??針對住房租賃未來的趨勢,經濟學博士、空?白創始人楊現領也提出了自己的看法和解析。

??“曾經我們認為政策紅利是驅動行業的引擎,現在回頭來看卻是誤判。政策暖風頻吹,但同時也是長租公寓發展中遇‘翻車’‘滅亡’‘爆雷’的頻發時期。”楊現領表示,這個行業就是“慢活”不能一味追求發展速度。

??除了以上的誤判之外,關于市場,也存在有嚴重的誤判。“曾經我們以為這個市場很大,甚至提出了整體擁有3萬億的規模,其實并非如此,因為租金不可能按照每年5%-10%的速度增長。”楊現領補充說道,很多人在做財務模型預算時都假設未來有5%-10%的增長,但這是不可能的,而且非常有限,所以,未來如何看待這個市場,是否還有機會?仍然需要不斷思考。

??楊現領談及到第三個核心的論調,他將其總結為機構化的崛起,因為過去幾年,頭部企業至今仍然存在,部分做得不好的企業存在很強的流動性。

??“所以我們會發現一個現象,頭部企業還是那幾家,但中間的腰部企業快消失了,尾部企業幾乎是垂死掙扎。”

??未來,租賃市場永遠不變的東西是居住的本質。

??單一地把時間花在產品上服務上是遠遠不夠的,所以一定要回歸到居住的本質。

??智慧公寓引領美好生活

??裴輝

??海爾家電產業集團

??大客戶住房租賃行業總經理

??“作為行業第一家成立公寓事業部的家電企業,我們擁有六大核心優勢資源,為住房租賃行業賦能,除此之外,還有7大品牌,8大產業板塊,滿足不同品質定位的用戶需求。”海爾家電產業集團大客戶住房租賃行業總經理裴輝說。

??談及到智慧家居場景體驗時,他以“回家模式”展開介紹。用戶可以通過智能觸控面板觸發回家模式,進門后通過智能面板屏幕點擊“回家”,實現燈光、窗簾、安防撤防,空調控制。

??除智能觸控面板觸發回家模式之外,裴輝表示,還可以通過手機APP觸發回家模式和智能音箱觸發回家模式。“通過智能音箱語音控制燈光、窗簾、場景、空調、電熱水器、空凈、掃地機器人等智能設備,并可語音激活回家、離家、起床、就寢等多個場景模式,并根據喜好訂制滿足不同需求的場景選擇。”

??回到公寓行業產品優勢介紹,裴輝從兩個層面展開:“對于企業而言,海爾品牌助力公寓品質提升。全產業鏈采購,一站式解決設備方案,省時、省力,專業研發團隊,做到真正節能高效,部分產品可達到節能50%效果。對于用戶而言,人性化操控系統,使用戶擁有更舒適的入住體驗。”

??裴輝介紹,海爾2013年成立與公寓相關的服務平臺,提供定制化家庭家電解決方案。目前已與自如、上海城方、建行CCB建融家園等多個機構及項目開展智能公寓合作。

??這個行業沒有競爭對手,只有合作伙伴

??柳佳魔方生活服務集團CEO

??“在房地產行業增長機會換擋的期間,人們對整個行業的理解也在發生變化。”當談及到傳統房地產四大板塊時,魔方生活服務集團CEO柳佳總結為:“地產開發、中介咨詢、物業管理以及其他。

??但如果是切換到存量市場則大相徑庭,因此,魔方生活服務集團定位為國內領先的長租公寓運營商。”

??關于存量市場當中存在的一些問題,柳佳表示,租房市場目前存在三大錯配。第一,戶型上的錯配。三居室、四居室這些戶型在租房市場并不受歡迎。一套一居室大概3-5天就能成交,而一套三居室掛牌半年甚至沒有成交。

??第二,地段的錯配。目前,很多新房在郊區,年輕人不愿意花1-2個小時用于通勤,因此造成租賃市場供需不平衡。

??第三,價格的錯配,這也是最嚴重的問題。北京再小的一居室也要3000元以上,但是大量服務業從業人員租金支付只有500-1500元之間。

??柳佳表示,住房租賃行業這條路會越走越寬,并且呈現出百花齊放的局面。

??“這個行業沒有競爭對手,只有合作伙伴,這是共生、共贏的行業,倘若做出一些不符合行業利益的事情,那么整個行業都將都受到影響。”所以柳佳也呼吁行業內外的伙伴們能彼此間有產生更多的合作交流機會,其中,包括房屋租賃、托管服務、咨詢服務以及各種類型的企業咨詢培訓系統的開發與研發合作等等。

??“未來,希望這個行業能夠真正的為所有的年輕人創造美好的生活。”柳佳說。

??長租公寓切換“明天模式”

??章林

??朗詩集團朗詩寓總經理

??“2017年初朗詩寓入市之時,我們對于行業趨勢的基本判斷是:今天是政策風口、明天血流成河、后天收獲果實。”朗詩集團朗詩寓總經理章林如是說。

??2018年下半年起,長租公寓行業迅速切換到“明天”模式,各品牌的比拼重點從規模化增長轉向精細化運營,這對于行業的長遠發展而言并非壞事,它可以促使優質企業回歸客戶需求本源,切實做好產品和服務,苦練內功,提升效率,以更強健的體魄去迎接“后天”。

??但關于“質”與“量”二者的討論,章林認為二者并不矛盾:“正因為有開頭提到的‘今天、明天、后天’這三個階段的說法,為了能夠進入第二階段和第三階段,所以我們必須得在第一階段迅速的形成一個量。”

??進入長租公寓行業初期,需通過快速布局建立品牌優勢,所以在第一階段“量”則更高一籌。但是質和量并不矛盾,因為企業具有一定的規模之后,就具備了第二階段的入場券。

??拿了入場券之后要怎么做?章林指出,在血流成河的階段就提前探討行業成長法則,保證行業健康發展,促使優質企業回歸客戶需求本源,切實做好產品和服務,苦練內功,提升效率。

??這個行業必須要有好的產品和好的服務,好的精細化運營作為規模可持續發展的保證,能夠保證這個行業順利通過第二階段錘煉,進入到開花結果。”

??未來發展關鍵詞:聚勢而變

??甘偉

??建方長租總經理

??目前,經濟從高速增長向高質量增長去邁進,公寓行業也從以前的小而美邁向高質量發展。未來的發展方向,如果用一個詞去形容,定義公寓服務行業未來1-3年發展的關鍵詞是什么?建方長租總經理甘偉脫口而出:聚勢而變。

??一方面是長租公寓行業在經歷快速成長,另一方面是“頻頻爆雷”之后帶來的陰影。在頂著快速擴張的壓力和宏觀經濟的影響,資金緊缺也成為長租公寓運營企業面臨的較大壓力。作為剛剛起步的行業新軍,甘偉指出,企業發展的過程中,體量顯得尤為重要。

??“量大即為美,但公司只一味追求量而沒有質的話也是很難維持下去,很多小而美的公司沒有量,但是質很好。還是要平衡地看待問題。”甘偉從另外一個角度去分析,站在用戶的角度去考慮質的問題,只會考慮居住水平是否提升,如果沒有品質的居住,也沒有財務指標,這是辯證的關系。

??“公司如果一直是虧損的狀態,那么該公司背后的服務也與之下降,這是消費者和企業之間的關系。”

??甘偉還表示,當然也有消費者注重體量的,體量對于消費者而言是否重要呢?在他看來,是重要的:“它會滿足不同的需求,能夠讓生命周期更長,從而讓用戶成為追隨品牌的粉絲。”

??所以,甘偉認為無論是體量還是質量,對于企業的自身來講,對于供應商和消費者來講都是非常重要的一個結

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