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房地產貸款專項檢查將開展,房企持續承壓!

綜合2019-08-13 10:44:51來源:中房網

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??中房網訊 在高層會議表態“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”之后,下半年房地產市場或進一步收縮。

??同時,因部分城市房價過熱、房地產信貸規模過高等原因,監管層將展開房地產貸款業務專項檢查。尤其針對銀行通過表外、同業等渠道輸血房地產市場的違規行為,將嚴格處罰。

??多家銀行人士證實已接到相關通知

??根據第一財經從地方監管部門獲悉,已收到銀保監會下發的《關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》。此外,上海、廣東地區多家銀行人士也證實,行內高層已接到相關通知,估計文件下達已經在路上了。

??據悉,此次監管將重點檢查北京、上海、廣州、深圳、杭州等32個城市的銀行在四大領域的房地產業務,包括開發性貸款和土地儲備貸款、個人住房貸款、經營性物業貸款管理等,部分城市已入場開展檢查。

??央行方面,也在最近一段時間內,已經多次“點名”房地產,直指房地產行業占用信貸資源較多,各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴,持續加強房地產市場資金管控。銀保監會副主席王兆星年初曾明確提出,房地產金融是下一階段監管緊盯的幾個重要風險領域之一。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,此次檢查主要針對房貸規模大、房貸業務風險大、與高負債房企合作密切、與交易火爆樓盤合作的四類銀行,體現了從金融領域穩地產的導向,也是房住不炒政策的進一步體現,預計有利于規范貸款資金流動,穩定房地產金融市場,并且對房企和購房者形成約束,規范購地購房行為。

??實際上,今年以來違規涉房貸款處罰單數量增長外,處罰力度也進一步增強。根據銀保監會近日發布的消息顯示,近年來,銀保監會持續加大行政處罰力度,從嚴打擊重點領域違法違規行為,從2017年至2019年一季度,銀保監會在銀行領域處罰責任人員5305人次,作出警告3421家(人)次,取消任職資格450人次,禁止從業365人。

??而針對一些嚴重的違法違規行為,銀保監會在“頂格處罰”方面也不手軟。據《證券日報》統計,截至2019年8月8日,在銀保監會、銀保監局本級及銀保監分局本級開出的銀行罰單里,明確提到禁止終身從事銀行業工作的罰單有55份,共有57人被“終身禁業”。

??這些從業人員大多因為“非法集資、涉房貸款違規、受賄、內控不到位以及參與騙貸”等因素被終身禁業,而涉房貸款違規是銀行人員被終身禁業的最常見原因。在這其中既有“開發貸”,也有按揭。

??一直以來,監管機構對銀行人員在涉房貸款領域的處罰都是監管工作重點的體現。銀保監發布的《2019年“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作要點》明確指出,關注銀行機構對房地產行業政策的執行情況。

??國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼認為,下一步,除了加大處罰力度之外,還應從3個方面加強房地產金融風險防控:一是收緊銀行信貸資金進入房地產市場;二是收緊個人住房貸款條件、額度,提高貸款利率,嚴控個人消費貸款、信用卡資金違規流入房地產市場;三是從嚴掌握房地產企業發行企業債券。

??房地產成交增速持續下行

??從市場方面來看,房地產市場成交增速仍在下行中。根據國家統計局數據,今年上半年,我國商品房銷售面積增速呈現了從降幅收窄到擴大的趨勢。今年1—2月、1—3月、1—4月、1—5月、1—6月,我國商品房銷售面積增速分別為-3.6%、 -0.9%、-0.3%、-1.6%、-1.8%。

??隨著金融政策的收緊,也進一步加劇了降溫趨勢。根據克而瑞研究中心提供的資料,7月底廣州首套房首貸平均利率約為5.28%,其中匯豐銀行已經從基準利率上調到上浮10%,華夏銀行從上浮5%上調到上浮10%,民生銀行則從上浮5%一下上調到20%;同期蘇州首套房貸款平均利率為5.87%,其中中國銀行從基準利率上調到上浮5%,工商銀行從上浮5%上調到上浮10%。

??杭州某中介人員嚴先生表示,以四大行為主、市場80%的銀行已經將首套房首貸利率從基準利率上浮5%上調到基準利率上浮8%。

??58安居客房產研究院首席分析師張波則對時代周報記者表示,房貸本身對于房地產交易量的影響有限,且是從間接和側面起作用,“但是會在一定程度上減緩購房者入市的腳步,拉長購房周期”。

??7月延續成交降溫的態勢已經很明顯。根據上海易居房地產研究院監測的數據,7月份 40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降8%。從各線城市表現來看,7月份4個一線城市成交面積環比下降10%;18個二線城市成交面積環比下降5%;18個三四線城市成交面積環比下降12%。

??合碩機構首席分析師郭毅指出,預計目前樓市已經企穩的城市將迎來明顯降溫,處于向上態勢的樓市則會有小幅回落。

??對于市場總體而言,交行金融研究中心資深研究員夏丹表示,目前房地產市場成交仍處于增速下行階段,政策收緊預計對后續成交會起到進一步降溫的效果。

??下半年房企將持續承壓

??在這一輪房地產金融政策收緊中,房企將會“首當其沖”。

??今年5月17日,銀保監會對外發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(“23號文”),全面封堵房地產通過信托的前端融資模式。

??加上近期,房地產行業又迎來三輪信貸政策收緊。融資環境趨緊、銷售放緩,疊加償債高峰期到來,房企資金鏈持續承壓。

??據華泰證券研報統計,8—12月,地產債總計到期量達2106億元,其中8—10月地產債單月到期金額較大。

??夏丹表示,今年上半年,在房企融資的各項中,開發貸款長期受名單制和限額的管理波動較小,受“23號文”和發改委政策要求影響,房地產信托增速正在持續下降、外債也在持續減少。“總體來說,今年上半年房企融資的情況是好于去年的,但今年下半年一定不及上半年。”

??在此情況下,房企如何破解困境?張波表示,在融資不放松的大背景下,減緩拿地速度和規模不失為一個短期應對措施。

??此外,銷售回款的重要程度也將提到越來越重要的位置,下半年“以價換量”的現象會在一些城市出現,尤其是已經明顯降溫的城市,房企大概率會采取犧牲部分利益的方式來達成業績目標。

??然而,房企“降價求量”并非能夠一廂情愿,首先還面臨著各地“限價關”。同策研究院總監張宏偉指出,降價在一定幅度上才會對增加企業回款起到明顯作用,比如剛需盤需降價10%左右,高端盤則可能需要達到20%—30%。

??但目前各個城市均有“穩房價”目標,部分城市還有“限價令”限制漲跌幅度,比如房企需要降價10%,但在限價條件下僅能達到3%或5%,效果也打了折扣。

??除此之外,房企還須考慮已購房的老客戶對降房價的反應。

??來源:第一財經、時代周報、證券日報、經濟參考報,中房網綜合整理

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