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[克而瑞]金科股份:躋身TOP20,“四位一體”協同發展

2019-08-20 16:55:48

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-08-20
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

克而瑞研究中心  房玲、洪宇桁

??【銷售增速位列TOP20房企前列】2019上半年,金科及其投資的公司實現全口徑合約銷售金額約814億元,同比增長了36.3%,增速在全口徑銷售TOP20房企中位于前列,完成了全年1500億目標的54.3%。新開工面積為1156萬平方米,同比增長10%,充足的貨量供應是企業銷售規模發展的基石。

??【投資較為積極,聚焦“八大城市群”】2019上半年新增土地建筑面積1529.8萬平方米,新增土地總價422.5億元,拿地相對積極。企業在穩定自身在大本營成渝地區的市場份額的同時,繼續積極布局其他七大城市群。

??【營利大幅增長,重慶地區貢獻突出】2019上半年金科實現營業收入261.05億元,同比增長68%;歸母凈利潤為25.9億元,同比大幅增長288%,這兩項指標的增幅均位居行業較高水平。其中,重慶區域的營業收入占了集團營收的61%,毛利率也高達30.72%,從而保障了企業整體盈利水平。

??【融資多元化,財務結構仍有改善空間】2019年中,金科的持有現金為309億元,較于期初增長了1.6%,現金短債比則略微下降至1.07,現金基本能覆蓋短期負債,凈負債率為147.47%,未來金科仍然需要繼續將控制負債、優化財務結構作為發展重點之一。

??銷售:高開工面積促使銷售規模高速增長

??2019上半年,金科及其投資的公司實現全口徑合約銷售金額約814億元,同比增長了36.3%,銷售金額的增長率遠高于TOP20房企平均12.43%的增長率,完成了全年1500億目標的54.3%。合約銷售面積則達到了839萬平方米,同比增長了20.4%。在這種情況下,金科在克而瑞全口徑合約銷售金額榜單中的排名從2018年的22名上升至2019年中的17名,成功晉級20強。

金科

??金科近兩年均保持了較快速度的增長,主要是其持續加大開工力度。2016年到2018年全年的新開工面積同比增速均達到了70%以上,其中2018年的新開工面積更是達到了2700萬平方米,同比增速146.4%。2019上半年企業的新開工面積為1156萬平方米,已經超過了2017年全年,同比增速為10%,而全年的計劃開工面積則達到了3000萬方,充足的貨量供應是企業銷售規模發展的基石。2019年金科的全口徑銷售目標為1500億元,目前目標完成率為54.3%,也高于TOP20房企平均46.4%的目標完成率。按照金科在上半年的銷售增長率以及近年來的開發速度來看,全年的銷售目標應該可以超額完成。

金科

??從銷售分布來看,2019上半年金科銷售貢獻依然主要來自中西部地區,占比為64%。排名第二的則是占比為19%的長三角地區,同時企業在全國各大區域均有布局,可見金科的全國化已經有初步成果,兩年前確立的“三圈一帶、八大城市群”深耕發展的戰略已經開始有所收獲。

金科

??投資:拿地較為積極

??聚焦“八大城市群”

??2019上半年金科新增土地建筑面積1529.8萬平方米,同比增長了51.2%,其中權益建面1165.5萬平方米;新增土地總價422.5億元,同比增長了56.7%,權益總價為308.51億元。金科上半年新增土儲建面權益占比相較于2018年全年的64.1%上升至76.2%,有了較大的提高。長期來看,企業持有項目的權益比例較高可以使企業維持銷售規模和營收增長的平衡,從而實現有質量的增長。

金科

??在區域分布方面,金科聚焦“三圈一帶”、“八大城市群”等重點城市進行深耕發展,目前已經布局長三角、京津冀、粵港澳大灣區、成渝、中原、長江中游、北部灣、山東半島等城市群。上半年,金科在大本營成渝城市群的拿地占比有所降低,同時增加了在長三角、長江中游、北部灣以及山東半島這些地區的投資力度。企業在穩定自身在大本營成渝地區的市場占比的同時積極走出去,從而更好地站穩腳跟放眼全國。

金科

??2019上半年金科的拿地銷售金額比為0.52,高于TPO20房企0.39的平均值,拿地相對較為積極。這種拿地戰略使得金科的總土地儲備快速增加,截至2019年中,金科土地儲備可售建面超過5600萬平方米,按照企業在上半年的銷售規模計算,這些土儲已經足夠滿足企業3年左右的開發,較為充足。

金科

??盈利表現:營利大幅增長

??大本營重慶地區貢獻顯著

??2019上半年金科實現營業收入261.05億元,同比增長68%;歸母凈利潤為25.9億元,同比大幅增長288%,增幅均位居行業較高水平。上半年金科毛利率同比提高了7.76個百分點至30.3%,主要是毛利率較高的重慶區域營收占比較高。

??上半年金科主營業務的營業收入主要來自重慶、四川和湖南三個區域,其中重慶區域占比達61%,同時該區域的毛利率也是最高的,達30.72%,其余兩個區域的毛利率都不到25%。未來隨著全國化的推進,大本營以外的區域的營收貢獻也將持續增加,利潤率能否繼續保持較高的水平還有待觀察。

??金科2019上半年的歸母凈利潤率同比大幅提高了5.63個百分點至9.92%,而TOP20房企2018年的歸母凈利率為10.78%,盈利水平還有繼續提升的空間。 

金科

??償債表現:融資多元化

??財務結構仍有改善空間

??2019年中,金科的持有現金為309億元,較于期初增長了1.6%,現金短債比則較期初略微下降至1.07,現金基本能覆蓋短期負債,這主要是因為在于金科的短期有息負債較于期初增加了4.8%至289.68億元。從長短債比來看,金科在2019年中的長短債比為2.3,較2018年末的1.95有較為明顯的優化。2019年中,金科的凈負債率為147.47%,但是同比下降11.85個百分點,未來仍然需要繼續將控制負債作為發展重點之一。

??2019年上半年,金科的融資方式依然較為多元化,總共發行了15.8億元的公司債、3億美元債、15億元超短融,12億元短期融資券以及23億元中期票據。融資環境的持續收緊,使企業整體融資成本上行壓力依然較大。

金科

??企業戰略:“四位一體”

??推進企業多元化發展

??金科在2019年繼續推進“四位一體”產業升級發展戰略,形成以民生地產開發、科技產業投資運營、生活服務、文化旅游康養等相關多元化協同發展的戰略格局。在社區綜合服務方面,金科服務在上半年共實現營業收入12.02億元,同比增長約84%;實現凈利潤1.59億元,同比增長約260%。新增合同管理面積3500萬平方米,累計合同管理面積已經達到了2.39億平方米,服務項目已達655個,是“四位一體”中發展最穩定的一個重要板塊。

金科

??除了成立已久的物業服務板塊,金科也布局了科技產業投資運營,目前投資開發的產業新城已進入重慶、湖南、山西、四川、山東、遼寧、陜西等省市,開發和運營產業園區面積超1200萬平方米,入園企業超過2000家,入園企業年總產值超千億元。而在“四位一體”最后一位的文旅康養方面,金科已經與多家企業達成了合作,未來將會進一步進行開發。

金科

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